Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento (Garantía de evicción y Vicios ocultos/redhibitorios)

Cuando hablamos de la obligación de saneamiento estamos frente a dos situaciones:

1. Garantía de evicción: Cuando adquirimos algo a título oneroso, el transmitente debe garantizarnos que no sufriremos evicción, es decir, que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si ello ocurriera se nos indemnizara por los daños y perjuicios. Por ejemplo: Compro un departamento y aparece un tercero que me reclama judicialmente la restitución del inmueble alegando que es propietario. Si me quitan el departamento haré valer la "garantía de evicción" contra el vendedor para que me indemnice los daños y perjuicios ocasionados. 

La evicción consiste en una turbación, privación o pérdida que sufra el adquiriente en el derecho que se le ha transmitido. La acción por evicción la ejerce el adquiriente contra el enajenante. 

2. Vicios redhibitorios/reditorios/ocultos: Son los defectos ocultos de la cosa (adquirida a título oneroso), existentes al tiempo de la adquisición y que de haberlos conocido el adquiriente no habría adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella.

Este vicio debe existir al momento de la adquisición de la cosa. Si el vicio es posterior a la adquisición, deberá soportarlo el adquiriente, sea que provenga de la acción del tiempo, caso fortuito, culpa de terceros o del mismo adquiriente. El adquiriente debe probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, sino se juzga que el vicio sobrevino después. 

La jurisprudencia ha sostenido que no son vicios redhibitorios: Habitaciones con poca ventilación, humedad en las paredes de una casa muy antigua, bajo nivel del terreno en una zona conocida como inundable. 

Efectos: La existencia de un vicio oculto en la cosa, hace nacer para el adquiriente dos acciones: 

1) La acción REDHIBITORIA: Su fin es dejar sin efecto el contrato. 

2) La acción ESTIMATORIA: Es para el caso de que el comprador decida quedarse con la cosa a pesar del vicio. 

Modificaciones de la garantía: "Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante”.

● La restricción o disminución de la garantía: Tiene lugar, por ejemplo, cuando las partes establecen que la garantía estará limitada a determinados defectos de la cosa.

● La renuncia: Puede ser expresa (ej: en el contrato) o tácita (ej: el comprador recibe la cosa, descubre el vicio, pero deja que prescriba la acción).

La renuncia o restricción carecen de valor cuando el vendedor conocía el vicio de la cosa y no lo declaro al comprador.

● La ampliación: Consiste en agravar o aumentar las obligaciones que surgen de la garantía. Ej: Se conviene que el vendedor responde por cualquier vicio de la cosa, aunque no sea grave y aunque no se trate de un vicio redhibitorio. 

Cesación de la garantía: El enajenante no debe la garantía: 

 1) Si el comprador conocía el vicio o debía conocerlos por su profesión. 

 2) Si el adquiriente ha renunciado a ella, salvo que exista dolo del enajenante. 

 3) Si la cosa fue adquirida en remate o adjudicación judicial.